אופציה אחת עבור היזם היא לבחור בליווי בנקאי למימון תמ"א 38. במסגרת ליווי בנקאי הבנק מלווה ושולט על הוצאות הפרויקט ולשם כך פותח חשבון בנק מיוחד, כלומר – הבנק הוא שותף ביוזמה. הלוואת הכסף והנפקת ערבות לדיירים נעשית כמקשה אחת באמצעות חשבון הליווי. היזם עצמו נושא בעלויות הריבית הכרוכות בליווי ועל כן רבים היזמים שבוחרים לממן באופן עצמאי את העסקה.
למרות חיסרון זה היתרונות של מימון בנקאי הם רבים:
- מבחינת הדיירים מדובר ביתרון גדול שכן השתתפות הבנק בפרויקט תמ"א 38 עם היזם מהווה הבטחה נוספת שמדובר בקבלן מוסמך ואמין. הבנק בודק את זהותו, את המאזן והתזרים של היזם, את דוחו"ת הפרויקט ע"י שמאי מטעמו, ולבסוף גם מקצה כסף למימון הפרויקט.
כל אלו הינם בקרה נוספת ובלתי תלויה של גוף פיננסי שבסופו של התהליך גם משקיע מכספפו – ולכם נותנים את הביטחון והשקט לגבי הגב הכלכלי שיש ליזם, ויכולותיו.
בנוסף:
- לבנק שליטה על התזרים המזומנים. הכסף בידיים בטוחות ומנותב לפרויקט ולהתקדמותו בלבד.
- הבנק מקנה שמאי מקרקעין מטעמו בכדי לוודא את התקדמות הפרויקט והיכולת להשלים אותו. אותו שמאי יגיע אחת לחודש לפחות עם פירוט הוצאות אשר ישוו לדו"ח האפס של הפרוייקט (דוח בו מפורטים לפרטים כל הסעיפים התקציביים של הפרוייקט).
- הבנק מבצע פיקוח על תקבולים ויתריע על חריגות, אם יהיו , בפרוייקט.
- מימון בנקאי יסייע לנו גם בנושא הערבויות – בעלי הדירות החדשות יקבלו ערבויות חוק מכר בפרוייקט תמ"א 38/2, ואילו בפרוייקט תמ"א 38/3 יוענקו ערבויות הביצוע לדיירים הנוכחיים עד להשלמת כל העבודות עבורם.
מה צריך לעשות יזם בכדי לקבל מימון בנקאי?
לא כל אחד יקבל אישור להלוואה מהבנק עבור מימון פרויקט תמ"א 38. היזם צריך לעמוד בכמה וכמה דרישות:
- ניסיון – הבנק יבחן אם הניסיון והעבר התעסוקתי של הקבלן בתחום ובכלל.
- הון עצמי – האם לקבלן יכולת להעמיד הון עצמי לפרויקט. אותו אחוז מעלות השיפוץ שיהיה בגדר ההון העצמי הנדרש לפרוייקט ואותו יש להשקיע מראש.
- דו"ח אפס – דו"ח שכולל תוכנית עסקית מפורטת ליישום והצלחת הפרויקט. במסגרתו ניתן למצוא את המחיר שבו ימכרו הדירות החדשות, את ההוצאות והעלויות של הפרויקט ואלמנטים נוספים. הדו"ח ייערך על ידי שמאי מטעם הבנק.
- ערבויות – הבנק ידרוש ערבויות עבור אשראי שיוקנה לקבלן
- ביטוח – האם ליזם פוליסת ביטוח מתאימה במקרה של נזק למבנה או תקלה כלשהי שתדרוש למצוא דיור חלופי, לדוגמה, או שתגדיל את הוצאותיו באופן אחר בלתי צפוי מראש.
מימון עצמי היא גם דרך של יזמים וקבלנים לפעול, כאשר המימון לפרוייקט מגיע ממכירת דירות תוך כדי ביצוע הפרוייקט. כאן כמובן יש לקוות שקצב המכירה של הקבלן הינו גבוה מקצב התקדמות העלויות של הפרוייקט, ולמעשה יתכן מצב של האטה במשק/קיפאון שיגרמו למכירות לרדת, ואיתם גם לבעיות תזרימיות של הקבלן המבצע.
במקרה בו היזם אינו מתחייב על ליווי בנקאי יש לבדוק היטב את יכולות המימון של הקבלן.
חברת טרסה פועלת ומוציאה את כל הפרוייקטים שלה ע"י ליווי בנקאי, ומאמינה כי כך תבטיח את הלקוחות שלה ואת עצמה באופן הטוב ביותר.