טעות נפוצה היא לחשוב שתמ"א 38/2 ופינוי בינוי הם אותן דבר, ופעמים רבות אנו נתקלים בשאלה מה ההבדל בין השניים, או לחילופין כאשור אנו מציעים לבצע תמ"א 38/2 מגיעה השאלה – "אתם מתכוונים לפינוי בינוי, נכון?"
אז מה ההבדל בין תמ"א 38/2 ופינוי בינוי?
פינוי בינוי הוכרז ע"י משרד הבינוי והשיכון בשנת 1998, ומטרתו העיקרית היתה התחדשות עירונית, וזאת טרם ההכרזה על תמ"א 38, כלומר בתקופת ההכרזה על פינוי בינוי – זו היתה המסלול העיקרי של התחדשות עירונית.
באופן כללי פינוי בינוי הינה תוכנית בה מפנים מתחם של בניינים ישנים, הורסים אותו, ובונים בניינים חדשים בעבור בעלי הדירות הוותיקים, ובניינים אלו כוללים גם דירות נוספות לשיווק ע"י היזם – ומכאן למעשה מושגת הכדאיות הכלכלית בפרויקט. במהות התהליך דומה לתמ"א 38/2.
נפרט מעט על התהליך הכללי אותו יש לעבור בדרך לפינוי בינוי:
1. ראשית כל – הרשות המקומית צריכה להיות מעורבת, ולמעשה היא אחראית במידה רבה על קידום התוכנית במתחם. עליה להגיש הצעה לוועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית, ולאשר את המתחם כמתחם פינוי בינוי תוך עמידה בתנאי סף רבים, ובהם מינימום 24 יח"ד, תכנון תוכנית אדריכלית ואישורה, התקשרות בחוזה עם חברה מנהלת (עפ"י דיני המכרזים) ועוד. מכך משתמעים שני דברים: הראשון – בתוכנית זו יש תלות מוחלטת של היזם בוועדה המקומית ובשיתוף הפעולה שלה בקידום המתחם. כמו כן – גם כאשר הראשות המקומית משתפת פעולה – יש עדיין תהליך בירוקרטי ארוך אשר סופו לא ידוע.
2. לאחר מכן – המתחם צריך לעמוד בקריטריונים בתנאי סף לפרוייקט (מיון ראשוני של הוועדה), ולאחריו במיון נוסף ע"י הוועדה הבין-משרדית (מיון שני). לכל מיון יש נוהל ברור ומוסדר.
3. לאחר מכן, ובמידה ויש התאמה – המתחם מוכרז לתקופה מוגבלת של שש שנים כמתחם פינוי בינוי. במידה ובתום הזמן לא נחתם חוזה פינוי בינוי עם יזם ההכרזה פגה תוקף (אלא אם כן היא מוארכת ע"י הוועדה).
היבטים נוספים:
מיסוי: בהיבט המיסוי ישנם הקלות נרחבות, ולעיתים הן אף עולות על ההקלות המגולמות בתמ"א 38/2.
הרוב הדרוש: הרוב הדרוש בעיסקת פינוי-בינוי דומה לרוב הדרוש בתמ"א 38/2 – 80% מבעלי הדירות ולפחות שלושה רבעים מהרכוש המשותף. על בניינים קטנים מחמש דירות קיימים סייגים לרוב זה. בשנת 2006 חוקק חוק שמטרתו קידום תוכנית בינוי-בינוי, ותמציתו הינה כי בעל דירה אשר מסרב סירוב בלתי סביר' או מתנה את הסכמתו ב'תנאים בלתי סבירים' אחראי בנזיקין כלפי שאר בעלי הדירות בבניין בשל הנזק שנגרם להם עקב עצירת הפרויקט. יש לציין כי תביעות הנזיקין שהוגשו עקב חוק זה היו בשיעור של מיליוני שקלים רבים, שהם מכפלת הרווח לבעל דירה אחד במספר בעלי הדירות שנתנו הסכמתם לפרויקט.
לסיכום – פינוי בינוי דומה במהותו לעסקת תמ"א 38/2, למעט העובדה שיש בירוקרטיה הרבה יותר גבוהה בתהליך – שיתוף פעולה של הוועדה המקומית והסכמתה, הוועדה הבין-משרדית להתחדשות עירונית, ולמעשה אישור התוכנית הוא כשל אישור תוכנית בוועדה מחוזית – תהליך אשר עשוי להימשך גם 5-10 שנים ללא וודאות. לעומתו – תמ"א 38/2 הינה תוכנית שניתן להוציא היתר באופן מיידי בוועדה המקומית תוך 8-12 חודשים. הוודאות גדולה הרבה יותר, ולא נדרש שיתוף פעולה של גורמים רבים כל כך.
עדיין מבולבלים? יש לכם שאלה לגבי הבניין שלכם? פנו אלינו ונשמח לסייע.
